생활숙박시설 오피스텔 전환, 이행강제금 부과되면 … 행정사의 역할

생활숙박시설 오피스텔 전환, 이행강제금 부과에 따른 대책 … 행정사의 역할은?

국토교통부와 소방청은 2024년 10월 발표한 「생활숙박시설 합법사용 지원방안」의 후속 조치로, 2025년 7월 1일부터 화재안전성 인정기준 제정안을 행정예고하고 절차적 기반을 마련하고 있습니다. 이번 조치는 건축법령의 복잡성으로 오랜 기간 갈등을 겪어온 생활숙박시설의 용도 정리 문제에 숨통을 틔우는 계기가 될 것으로 보입니다.

1. 생활숙박시설 합법사용 지원방안 요약

가. 배경 및 경과

• 생활숙박시설(생숙)은 외관상 주거시설처럼 보이나, 관광숙박업 시설로 허가받아 분양된 형태입니다.
• 하지만 실제로는 장기거주에 이용되는 경우가 많아, 주거용 건축물로 사용되는 불법 사례가 지속 발생해 왔습니다.

나. 주요 내용

• 2024.10.16 발표된 지원방안은 건축허가 신청 시점을 기준으로, 기존 생숙 시설에 한해 일정 조건 충족 시 오피스텔로 용도변경을 허용합니다.
• 화재안전성 보강(피난·방화설비 등)을 조건으로, 오피스텔 기준인 복도폭 1.5m 요건을 완화 적용할 수 있도록 했습니다.

 

2. 제정안 주요 절차 및 내용

가. 지자체 사전확인 절차

• 복도폭 완화를 받고자 하는 신청자는 관할 생숙지원센터에 사전확인 신청
• 건축법령 위반 여부 및 인정 대상 여부 포함한 결과서를 통보받게 됩니다.

나. 화재안전성 검토 및 인정 절차

• 전문기관에 화재안전성 검토 위탁, 모의실험 및 소방설비계획 포함
• 관할 소방서장은 성능위주설계 평가단 검토 후 인정 여부 결정
• 6층 이하, 바닥면적 300㎡ 이하 소규모 건축물은 모의실험 생략 가능

다. 지방건축위원회 심의

• 소방서의 인정 통보 후, 지방건축위원회에 용도변경 심의 신청
• 심의결과를 첨부해 용도변경 신청 가능

3. 건축법 위반 시 부과되는 이행강제금

가. 이행강제금이란?

• 건축법 제80조에 따라, 불법 용도변경 등 위법사항이 시정되지 않을 경우 지자체가 부과하는 행정처분입니다.
• 위반 정도와 연면적 등에 따라 수백만~수천만 원까지 부과될 수 있으며, 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다.

나. 생활숙박시설 관련 사례

• 생숙시설을 오피스텔이나 주거용으로 무단 사용할 경우 용도 위반에 해당
• 지자체 조사 시 적발되면 이행강제금 부과 및 원상복구 명령이 함께 내려질 수 있습니다.

다. 무허가 증축

• 옥탑층 무단 증축, 베란다 비가림시설 무단 설치
• 상가 전면부 무단 확장, 주택/상가 등 복층 시공

라. 무허가 대수선

• 가구 간 경계벽 및 건축물의 주요 구조부를 증설, 해체, 수선, 변경하는 행위 

마. 무허가 용도변경

• 건축물 및 부설주차장을 다른 용도로 사용하는 행위
• 근린생활시설을 주택으로 용도변경, 부설주차장 불법건축/물건 적치

바. 기타 

• 존치 기간 만료된 가설건축물, 조경 면적 훼손 등

 

4. 이행강제금 구제 행정사의 역할

가. 절차 대행 및 자문

• 행정사는 생숙시설의 용도변경 절차, 지자체 사전확인, 소방서 인정신청, 건축위원회 심의 등 전 과정에 대해 서류 작성 및 대행이 가능합니다.
• 특히, 위반 사례 발생 시 시정명령 이행 및 이행강제금 관련 행정심판 등도 지원할 수 있습니다.
• 행정사의 도움을 받아 불이익 없이 합법적인 용도변경 절차를 진행하는 것이 중요

나. 민원 조정 및 상담

• 생숙시설 입주민, 관리주체, 시행사 등 다양한 이해관계자의 의견을 중립적으로 조정
• 복잡한 제도 변화에 대한 이해를 돕고, 위법 위험을 줄이는 역할 수행

 

마무리하며, 
이번 생숙 지원방안의 후속에 따른 행정예고는 생활숙박시설의 불법 논란을 해소하기 위한 제도적 기반이 마련되고 있으며, 건축법상 이행강제금 등의 불이익을 피하기 위해서는 적법 절차 이행이 필수입니다. 행정사는 복잡한 절차에서 법적 안정성과 민원 조율의 중심축으로서 핵심 역할을 수행할 수 있습니다.

 

청담행정사사무소
서울특별시 강남구 영동대로644, 원일빌딩 610호, 삼성동 ☎ 02-515-8824

대표 박홍근  前 국가공무원 3급 / 대한행정사회 권익위원회 사무총장