부동산정책 변화, 공정시장가액비율 80% 인상 시 종부세·재산세 폭등? 1·2주택자 세부담 총정리

 

종부세 공정시장가액비율 60% → 80% 인상 시, 1주택자·2주택자 세부담 얼마나 늘까? 부동산 정책 변화가 주는 영향

정부가 부동산 정책의 일환으로 검토 중인 공정시장가액비율 상향(60% → 80%)이 현실화될 경우,
1주택자뿐 아니라 다주택자의 종합부동산세 부담도 크게 달라지게 됩니다.
아래에 1주택자와 2주택자의 공시가격별 세부담 변화를 실제 사례로 비교해 보았습니다.

1. 공정시장가액비율이란?

가. 공정시장가액비율은 과세표준을 산정할 때 사용하는 비율입니다.
나. 계산식은 다음과 같습니다.
→ 과세표준 = (공시가격 – 공제금액) × 공정시장가액비율

· 1주택자 공제금액: 11억 원
· 다주택자 공제금액: 6억 원
(※ 법령 및 세법기준에 따라 변동 가능)

 

2. 사례별 종부세 변화 비교 (공정시장가액비율 60% → 80%)

① 공시가격 15억 원 아파트

· 1주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (15억 – 11억) × 60% = 2억4천만 원
  · 변경: (15억 – 11억) × 80% = 3억2천만 원
• 종부세(단순추정)
  · 기존: 약 45만 원
  · 변경: 약 65만 원

· 2주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (15억 – 6억) × 60% = 5억4천만 원
  · 변경: (15억 – 6억) × 80% = 7억2천만 원
• 종부세(가산세 포함 추정)
  · 기존: 약 160만 원
  · 변경: 약 250만 원

 

② 공시가격 20억 원 아파트

· 1주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (20억 – 11억) × 60% = 5억4천만 원
  · 변경: (20억 – 11억) × 80% = 7억2천만 원
• 종부세
  · 기존: 약 90만 원
  · 변경: 약 130만 원

· 2주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (20억 – 6억) × 60% = 8억4천만 원
  · 변경: (20억 – 6억) × 80% = 11억2천만 원
• 종부세
  · 기존: 약 280만 원
  · 변경: 약 420만 원

 

③ 공시가격 30억 원 아파트

· 1주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (30억 – 11억) × 60% = 11억4천만 원
  · 변경: (30억 – 11억) × 80% = 15억2천만 원
• 종부세
  · 기존: 약 300만 원
  · 변경: 약 460만 원

· 2주택자

• 과세표준 계산
  · 기존: (30억 – 6억) × 60% = 14억4천만 원
  · 변경: (30억 – 6억) × 80% = 19억2천만 원
• 종부세
  · 기존: 약 600만 원
  · 변경: 약 900만 원

 

3. 종부세 공정시장가액비율 변화가 왜 중요한가?

가. 과세표준이 커질수록 종부세율도 누진적으로 적용되기 때문에,
단순히 20% 인상보다 실제 세금은 훨씬 더 크게 증가함.

나. 특히 2주택 이상 보유자는 공제금액도 적고 세율도 높아 세 부담이 급증함.

다. 장기보유·고령자 세액공제가 있는 1주택자에 비해 2주택자는 세제혜택이 거의 없음

 

4. 예상 영향 및 대응방안

· 공정시장가액비율 인상은 사실상 세율 인상과 같은 효과
· 다주택자의 경우, 양도차익보다 보유세 부담 증가를 더 크게 느낄 수 있음
· 증여·임대사업자 등록·주택 처분 등 전략적 대응 필요
· 1주택자의 경우, 공제혜택을 활용한 보유전략 유효

 

 

마무리하며, 

 

공정시장가액비율 인상은 단순한 숫자 조정이 아니라,
수백만 원 이상의 세부담 변화를 초래하는 중대한 정책 변화입니다.

이럴 때일수록 전문 행정사, 세무사의 상담을 통해 내 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이
세금 부담을 줄이는 가장 현명한 방법입니다.

공시가격 검토, 이의신청서 작성 등
모든 절차는 행정사 사무소에서 상담 및 대행이 가능합니다.

 

궁금한 점이 있으면 언제든지 댓글로 문의해 주세요.

유료 상담이 필요하신 경우에는 아래 전화번호로 연락주시기 바랍니다.

 

청담행정사사무소
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대표 박홍근  前 국가공무원 3급 / 대한행정사회 권익위원회 사무총장